Zapraszamy do dalszej części wywiadu z Tomaszem Ostojskim z ekspertem ds. nieruchomości.
Pierwsza część wywiadu dostępna jest tutaj.
MC: Alternatywa dla hoteli są apartamenty, temat bardzo popularny w Toruniu, czy Twoim zdaniem nadal jest przestrzeń dla tego typu biznesów?
TO: Toruń jest jeszcze miejscem gdzie można inwestować w apartamenty. Jest na to popyt, dlatego, że po pierwsze, jest to chyba najbardziej kluczowa rzecz, kupimy lokal w dobrej lokalizacji czyli na przykład starówka, czyli w miejscu gdzie koncentruje się ruch turystyczny, wtedy tak naprawdę ma to szanse powodzenia. Z pewnością, jeszcze przez parę lat wynajem dobowy ma szanse się rozwijać, ale rynek się nasyci. Inwestowanie w apartamenty jest również sensowne w dużych miastach, gdzie ten ruch jest biznesowy, gdzie organizowane są targi, konferencje, to też przekłada się na obłożenie.
MC: Porozmawiajmy o inwestycjach w grunty. Fundamentalne pytanie jakie stawia sobie każdy kto chce ulokować pieniądze w ziemi, brzmi: rolne czy budowlane?
TO: Jeżeli chcielibyśmy rzeczywiście zainwestować na rynku gruntów, najlepsza byłaby działka rolna. Działki budowlane są obecnie na tyle w wysokiej cenie, że nie wydaje mi się żeby to było interesujące. Lepiej jest kupić działkę rolną i ją podzielić na mniejsze działki. Oczywiście musimy zdawać sobie sprawę, że są ograniczenia np. takiej jak miejscowy plan. Czyli musimy skorelować ze sobą pare rzeczy dzięki, którym będziemy mieli szansę zarobić. Są różne pomysły, które mogą zwiększyć stopę zwrotu: można wyciąć las, i dzięki temu nie dość, że mamy zysk z działki to jeszcze ze sprzedaży drewna. Można też jeśli jest to grunt bardzo dobrze położony, ale stoi tam pustostan to można go wyburzyć i wyczyścić ten teren. Są też takie sytuacje: grunty bardzo małe, na których nie dałoby się tak naprawdę nic pobudować, ale są w fajnej lokalizacji, możemy na nich postawić segment garaży. To jest fajna rzecz, gdyż zwiększa się liczba samochodów i osób zainteresowanych również miejscami postojowymi, w związku z czym ten rynek garaży może dawać fajne zyski.
MC: Lepiej kupować nieruchomości z myślą o kliencie komercyjnym czy indywidualnym?
TO: Ja powiem tak, klienci komercyjni maja konkretne wymagania. Jeśli chodzi o działki np. spółka która zarządza franczyzą sieci typu fast-food, ma bardzo konkretnie wymagania. Komercyjni są konkretni, jakby zerojedynkowi. Natomiast klienci indywidualni są bardziej elastyczni, zadają dużo pytań, ciężko trafić w ich potrzeby. Inwestowanie to sprawa bardzo indywidualna. Widać, że osoby indywidualne maja mniejszą siłę nabywczą.
MC: Potocznie mówi się, że nieruchomości zawsze dają zyski. Wiadomo jest również, że okazje pozwalają zarobić więcej, jak podchodzić do tematu okazji na rynku?
TO: Jeśli chodzi o inwestowanie na rynku nieruchomosci, trzeba pamiętać, że jest to rynek inny niż kapitałowy, gdyż bardziej angażuje. Ludzie bardzo chcą, co jest normalne, znaleźć okazje, w związku z tym są bardzo czujni, a „perełki” praktycznie od razu się sprzedają. Popyt jest bardzo duży, a podaż bardzo mała, tak naprawdę często okazje nawet nie pojawiają się w Internecie. Trzeba mieć znajomosci, kontakty do ludzi, którzy wiedzą co się sprzedaje. Jest bardzo dużo sposobów na pozyskiwanie okazji. Branża poszukiwania okazji nazywa się Sourcing, w Wielkiej Brytanii to jest tak wyspecjalizowane, że powstają specjalne podmioty, które się tym zajmują, Polsce to dopiero raczkuje. Zatem z jednej strony ludzie chcą tylko okazji, ale z drugiej strony jeśli już trafią to są bardzo ostrożni. Gdyż myślą, że wiąże się z tym bardzo poważny problem: wada prawna, albo techniczna. W związku z czym jeśli ktoś poszukuje okazji to raczej chce żeby problem był związany z długami właściciela, który musi szybko sprzedać. Wtedy nieruchomość uzyskujemy w cenie niższej niż rynkowa.
MC: Jak wygląda kwestia finansowania nieruchomości? Klienci wolą kupować za gotówkę, czy korzystają z niskich stóp procentowych i kupują na kredyt?
TO: Powiem tak, jeśli chodzi o kwestie finansowania nieruchomosci, to też zaczyna się zmieniać. Ilość klientów gotówkowych jest o wiele większa niż kilka lat temu. Wynika to z braku zaufania do banków. Kiedyś mówiło się, że bank to instytucja zaufania publicznego, a teraz okazało się, że przy tych wszystkich aferach, ludzie stracili do nich zaufanie i mówią że wolą pieniądze z banku wziąć i kupić coś za gotówkę nie biorąc kredytu. Bardzo widoczne jest w to segmencie działek, gdzie nie miałem sposobności pośrednictwa w sprzedaży z kredytem. Ludzie chcą uniezależnić się od banków.
Na obecną chwilę uważam, że stopy procentowe nie ulegną zmianie. W kolejnych latach jest to możliwe, gdyż są one bardzo niskie. Chociaż jeśli ludzie bedą woleli cały czas kupować za gotówkę, to banki będą zmuszone do tego, żeby akcje kredytową uatrakcyjnić.
MC: Jesteś również koordynatorem toruńskiej grupy Global Investor Club, przybliż proszę całą ideę.
TO: Sama idea Global Investor Club jest taka, że chcemy stworzyć społeczność inwestorską. Do tej pory, ludzie walczyli w pojedynkę z inwestycjami, co jest bardzo trudne. Wynika to z braku doświadczenia, lub zbyt wysokiego ryzyka. Global jest organizacją, która pomaga budować relacje. Możemy dobrać się w grupie i wspólnie zrealizować projekt. Możemy wymienić doświadczenia z innymi inwestorami. Suche szkolenia nie dadzą tyle co poznanie praktycznych doświadczeń osób, które już kupiły np. kilka kamienic. W związku z tym ta siła relacji jest dla ludzi bardzo korzystna. Zwłaszcza dla tych osób, które jeszcze nie mogą się odnaleźć, a ludzie chętnie dzielą się takimi doświadczeniami. Global pozwala również na wymianę pomysłów. Jeśli mam jakiś pomysł, to można wystąpić na forum i powiedzieć: słuchajcie mam pomysł na inwestycje np. na dom spokojniej starości. Mamy biznesplan i potrzeba takiego finansowania. Wtedy otrzymujemy feedback i jest szansa, ze znajdziemy partnerów.
Mamy ponad 2000 członków i to co jest ważne to to, że Global cały czas się rozwija, a ten rozwój jest bardzo dynamiczny. Pojawiamy się na znaczących konferencjach w Polsce, pojawiamy się u ciekawych partnerów tj. BMW. Jesteśmy grupą ludzi, którzy chcą inwestować Spotykamy się co miesiąc, gdzie za każdym razem jest inny ekspert z innej branży. Gdyż chodzi o to, żeby ludzie mieli świadomość, że są alternatywy. Najcześciej jest tak, że ludzie wchodząc w jedną inwestycje, szukają czegoś innego, szukają dywersyfikacji. Jest to dobre, dlatego ze dzięki temu ludzie maja świadomość co jest bardziej ryzykowne i sprawdzają czy im to pasuje, do ich charakteru czy strategii. Global to umożliwia.
GIC jest organizacją, która działa międzynarodowo. Posiadamy rownież oddziały w Wielkiej Brytanii.
Organizujemy również konferencje Invest Camp, gdzie gromadzimy konkretnych inwestorów i przekazujemy konkretne rozwiązania i doświadczenia.
MC: Jak można stać się członkiem GIC?
TO: Każdy może być członkiem, mamy do wyboru różne poziomy członkostwa. Jeśli posiadasz już doświadczenie i odpowiedni poziom majątku możesz otrzymać wyższy status. Nasza organizacja dąży do tego, aby było w niej jak najwięcej milionerów, gdyż są to osoby sukcesu, a od takich ludzi najlepiej się uczyć. Mamy 11 oddziałów w całej Polsce, więc niezależnie gdzie się znajdujemy możemy uczestniczyć na spotkaniach.
MC: Czym jest projekt Łowcy Kamienic?
TO: Jest to projekt kierowany do osób, które chcą spróbować swoich sił na rynku nieruchomości, dajemy im możliwość wejście w segment kamienic. W tym celu tworzymy wycieczkę inwestorską, gdzie na miejscu dokładnie widzimy budynek oraz poznajemy szczegóły. Łowcy Kamienic to jest projekt, którego celem jest również zmiana obrazu polskich miast.
MC: Czy osoba, która poszukuje lokalu w kamienicy czy całej kamienicy do Was się zgłasza, a Wy szukacie dla niej nieruchomości?
TO: Celem jest to, że my oferujemy, jakąś nieruchomość. Jeśli ktoś szuka pomysłu, to my mu go dajemy. Dodatkowo wspierając go przy inwestycji, dzięki temu wszystkie ryzyka są niwelowane.
MC: Dobrze, zatem podsumujmy…
TO: Nieruchomości są przyszłością jeśli chodzi o inwestycje. Ważne jest, aby szukać niestandardowych rozwiązań, nawet na rynku pierwotnym, czy w innych segmentach, o których mówiłem. Jeśli podejdziemy do tego w mądry sposób to zarobimy więcej niż standardowe 5% z wynajmu. Wszystko zależy od strategii, którą przyjmiemy. Nieruchomosci są cały czas na topie, a okazje zawsze jakieś się pojawiają. Wskazówka ode mnie to, to zwrócenie uwag na mniejsze miasta. Jest tam mniejsza konkurencja, ale trzeba najpierw dobrze wybadać rynek. Jakie są poziomy cen, płynność rynku itd.
Należy pamiętać, że inwestowanie w nieruchomości to nie praca z lokalami, ale praca z ludźmi. Tutaj sprzedają ludzie, którzy mają konkretną motywacje. Poznanie tej motywacji jest kluczowe, bo jeżeli na przykład, motywacją są długi, to my pokrywamy te długi i na tym zarabiamy. Daniel Siwiec napisał w książce „Nowoczesny inwestor”, że zysk bierze się z rozwiązywania problemów. Rozwiązuje konkretny problem kogoś, a dzięki strategii win to win, ja Tobie pomogę np. spłacić długi, a Ty na przykład obniżysz cenę swojej nieruchomości.
Dziękujemy Tomaszowi za rozmowę, a już nie długo pojawi się kolejny wywiad tym razem z ekspertem ds. metali szlachetnych.