Branża inwestycji to nie tylko giełda, ale również szereg innych ciekawych opcji. Dlatego też jako firma nie zamykamy się tylko na rynki kapitałowe, ale przeszukujemy cały rynek. Nie możemy być znawcami w każdej dziedzinie dlatego postanowiliśmy zgromadzić wiedzę w formie wywiadów z rzetelnymi ekspertami i praktykami.

Dzisiaj zapraszam Was na wywiad z Tomaszem Ostojskim, właścicielem biura nieruchomości Tomidom w Toruniu, specjalizującego się w obrocie gruntami oraz kamienicami. Tomasz jest również koordynatorem toruńskiej grupy Global Investor Club.  Wywiad został podzielony na dwie części. Kolejna pojawi się na naszym blogu już za tydzień.

MC: Witaj Tomku, bardzo miło mi Ciebie dzisiaj gościć. Na toruńskim rynku nieruchomości jesteś znany jako ekspert od pośrednictwa w sprzedaży kamienic oraz gruntów. Lokalni inwestorzy kojarzą Ciebie również z projektem Global Investor Club. Dzisiaj chciałbym z Tobą porozmawiać o jednym z najpopularniejszych form inwestowania w naszym kraju, czyli w nieruchomości, ale najpierw powiedz parę słów o sobie.

TO: Od początku mojej kariery zawodowej, byłem skoncentrowany na rynku nieruchomości. Pośrednictwo w sprzedaży oraz kupnie nieruchomości, pomoc ludziom w realizacji ich marzeń oraz celów na tym rynku, to jest mój główny cel jaki sobie obrałem. Bardzo to lubię i sprawia mi to olbrzymią satysfakcję. Z drugiej strony jest to szansa zdobycia bardzo ciekawych doświadczeń. Gdyż każdy klient, każda nieruchomość to jest nowa historia, dzięki czemu mogę rozwijać się.

W swojej działalności skoncentrowałem się przede wszystkim na obrocie gruntami. Gdyż wieżę, że jest to bardzo atrakcyjna forma lokaty kapitału.Nie jeden człowiek na ziemi zdobył niezależność finansową dzięki inwestycjom w ziemię. Z drugiej strony koncentruje się na inwestycjach w kamienice. Zawsze ciekawiła mnie historia, która kryje się za tego typu nieruchomościami. Ale współpraca w branży nieruchomosci to nie tylko obcowanie z budynkami czy gruntami, ale przede wszystkim z ludźmi. Osobiście staram się kompleksowo obsługiwać inwestorów, którzy szukają atrakcyjny ofert. Na rynku jest mało pośredników, którzy mają wiedzę i doświadczenie  w kwestii inwestowania na rynku nieruchomości, a jeśli już podejmują się tego tematu to tylko jako dodatku, a nie głównej działalności. Moim celem jest nie tylko znalezienie odpowiedniej nieruchomości na inwestycje, ale również pomoc w samym przebiegu.

MC: Chciałbym, abyśmy spojrzeli na temat nieruchomości z dwóch stron, z jednej z perspektywy Klienta, który, traktuje nieruchomość wyłącznie jako miejsce zamieszkania, a z drugiej strony z perspektywy Inwestora, który szuka najlepszych okazji. 

Kiedyś usłyszałem takie słowa, że branża Nieruchomości to królowa gospodarki. Z tego względu, że niezależnie co byśmy chcieli robić, to zawsze będziemy potrzebowali swojego miejsca, czy to do mieszkania czy do prowadzenia biznesu. Prędzej czy później każdy na ten rynek trafi, co o tym sądzisz? Czy zgadasz się z taką opinią?

TO: Zgadza się, widać to na przykład po liczbie specjalizacji jakie powstają w branży nieruchomości. Powstają firmy zajmujące się zarządzaniem remontem, najmem. Coraz więcej jest również szkoleń z inwestowania w nieruchomości. Ludzie są coraz bardziej świadomi i szukają nowych rozwiązań.  Dlatego rośnie zapotrzebowanie na nowe, wyspecjalizowane usługi.

MC: Nieruchomości i złoto cieszyły się w zawsze zaufanie Polaków. W dzisiejszych czasach, jednak za najbardziej bezpieczną formę inwestycji uchodzą jednak nieruchomości. Jak myślisz, z czego wynika tak duże zainteresowanie ?

TO: Rynek nieruchomoście nie jest jednolity. Możemy wyszczególnić różne segmenty. W sektorze mieszkaniowym jest bardzo duży popyt, ale ten popyt jest limitowany przez określoną siłę nabywczą. Gdyż np. przeciętnego Kowalskiego nie stać na zakup mieszkania w cenie 6 tys zł/m2 w naszym mieście. A jednocześnie jest coraz więcej ludzi, którzy inwestują, którzy uważają, że jest to dobra forma lokowania kapitału. Jest tu wiele przyczyn. Po pierwsze, ludzie czują nieruchomości. Możemy inwestować na giełdzie, ale wiąże się to z potrzebą zgromadzenia dużej wiedzy. Oczywiście na rynku nieruchomości również taka wiedza jest niezbędna, ale dużo ludzi podchodzi do tego w sposób symultaniczny: „przecież ja znam rynek mieszkaniowy, każdy gdzieś mieszka i mniej więcej wiem jakie są potrzeby”, ale to nie wystarczy. Żeby naprawdę mądrze inwestować, trzeba mieć jeszcze plan, strategie, a  często ludzie podchodzą do tego w sposób: „mam jakiś tam pomysł, że kupie mieszkanie albo dwa”. Niestety okazuje się, że na tym rynku planowanie jest również bardzo ważne. Zwłaszcza jak chcemy stworzyć sobie portfel nieruchomości przynoszący dochód pasywny, to taki plan jest niezbędny. Większość ludzi nie ma konkretnego pomysłu, a opiera się wyłącznie na swoich przekonaniach.

MC: Dobrze, porozmawiajmy teraz o gruntach. Od lat mamy do czynienia ze systematycznym wzrostem cen. Z drugiej strony istnieje paradygmat mówiący, że ziemia jest wartością samą w sobie. Jak widzisz trendy w nadchodzących latach? Czy zmiany w prawie, które nastąpiły w 2016 roku ograniczą popyt i spowodują korektę cen? Jaka jest ogólna sytuacja w sektorze gruntów? Jakie są strategie inwestowania w grunty?

TO: Jeśli chodzi o grunty rolne to nie można powiedzieć, że rynek się zamknął. Gdyż Agencja Nieruchomości Rolnych w praktyce prawie zawsze zgadza się na to, aby osoba, która nie jest rolnikiem mogła taki grunt zakupić. Oczywiście Polak jest bardzo sprytny i zawsze znajdzie rozwiązanie w takie sytuacji. Minusem jest to, że potrzeba więcej czasu, procedury, dokumenty wydłużają zakup o 3 miesiące, ale nie widzę tu żadnej blokady.

Grunty są o tyle fajne, że można je podzielić, uzbroić. Wystarczy tylko trochę wiedzy, aby dostrzec gdzie te grunty naprawdę schodzą. Według mnie to są to miejscowości gdzie jest przede wszystkim dużo zabudowań.

Grunt powinien powinien być bezproblemowy. Zauważyłem, jeśli są jakieś sieci energetyczne, ciepłownicze to ludzie sceptycznie do tego pochodzą. Trzeba mieć rozeznanie rynkowe. Popytać się ludzi, sąsiedztwa gdzie ludzie chętnie się budują.

Trend wzrostowy cen się utrzymuje. Obecnie mieliśmy do czynienia z lekką korektą, gdyż ludzie się trochę przerazili, ale nie ma mowy o żadnych kryzysie. Cena moim zdaniem będzie zawsze rosła, dlaczego? Bo gruntów nie przybywa. Ziemi nie rozciągniemy, coraz więcej ludzi wyprowadza się na wieś. Zatem im jest mniej gruntów tym cena wyższa. Zwykła ekonomia.

Są różne strategie inwestycji w grunty. Niektórzy koszą las, aby podzielić na działki, gdyż jest szanse, ze wiele na tym zarobi w krótki czasie. Ale strategię powinniśmy tworzyć pod konkretny obszar i potrzebny lokalnej społeczności, aby zwiększyć szansę odsprzedaży.

MC: Kiedyś mieliśmy do czynienia z migracjami ludzi do miast, teraz jest odwrotnie, czy w Toruniu to zjawisko jest również zauważalne?

TO: Zawsze mówię, że rynek nieruchomości jest mocno skorelowany z demografią. Jeżeli nasze społeczeństwo zaczyna się starzeć, to będzie to można odczuć na rynku nieruchomosci. Ludzie starsi będą sprzedawać coraz więcej domów i działek, aby wyprowadzić się do miast. Co nie znaczy, że zmniejszy się popyt. Chodzi o to, że grunty bardziej oddalone od dużych miast będą miały większy problem ze sprzedażą. Jeżeli chcemy doprowadzić do tego, że dana nieruchomość była atrakcyjna dla Klientów, to musi być w przyszłości dostosowana dla starszych ludzi. Mam tutaj na myśli dostęp do służby zdrowia, komunikacji miejskiej itd. Są miejscowości takie jak Osiek nad Wisłą, która jest samowystarczalna. Czyli nie trzeba nigdzie jechać, gdyż można załatwić w jednym miejscu i takiej lokacje będą bardzo atrakcyjne. Na pewno ten trend jest powoli zauważalny. Ludzie starsi nie chcą mieć już problemu z utrzymaniem domu, który często jest większy niż mieszkanie. Dlatego będą migrować do miast w celu poszukiwania mieszkania, które będzie mniej kłopotliwe.

MC: Czyli dobrze rozumiem, że obecny trend się utrzyma, ale w perspektywie kilkunastu lat zjawisko powrotu do miast się nasili?

Za 20 lat będzie ewidentna zmiana całej sytuacji rynkowej, gdyż będzie to moment, gdzie w wiek emerytalny będą wchodzili ludzie urodzeni w latach 80., czyli ostatniego wyżu demograficznego.

MC: Jakie wymagania mają Kliencie jeśli chodzi o zakup działki?

TO: Co jest najważniejsze dla Klientów? Ważnych jest kilka czynników. Przede wszystkim jest to jakie są warunki zabudowy. Gdyż ludzie często przychodzą z własnym projektem i zastanawiają się czy rzeczywiście udał się to zrobić. W zależności od Urzędu Gminy, jedna może podchodzić bardziej elastycznie, a inna bardziej rygorystycznie. Dlatego warunki zabudowy są ważne. Druga rzecz, oczywiście uzbrojenie odgrywa ważną rolę. Dlatego, że to też Klient musi sobie wrzucić w pozycje „koszty”, czyli doprowadzenie różnych przyłączy, rzeczy typu kanalizacja i woda. Czasami może się okazać, że np. kanalizacji nie zrobimy, dlatego że najbliższa sieć jest oddalona zbyt daleko. To co jest jeszcze bardzo ważne to lokalizacja. Ludzie chcą wiedzieć jakie jest otoczenie. Chcieliby mieć cichą okolicę, najlepiej z lasem albo fajnymi widokiem. W związku z czym szukają działki z takim potencjałem. Dobrze jest jeszcze jak jest plan zabudowy, wtedy proces się skraca. Wiadomo, że otoczenie zakładów przemysłowych utrudnia szanse na sprzedaż.

MC: Im więcej warunków spełnionych tym działka będzie droższa? Jest taka zależność?

TO: Tak, tutaj trzeba stwierdzić, ze rynek wycenia każdy aspekt działki. Na przykład kształt działki, który jest bardzo ważny. Na pasku 5m x 30m nie wybudujemy domu. Znam taki przypadek, że człowiek przeinwestował w takie właśnie paski i teraz jest problem. Co najwyżej może sprzedać je sąsiadom na powiększenie ich działek. Jeśli będą tym zainteresowani.

MC: Spójrzmy na rynek z perspektywy Inwestora. Nieruchomości są bardzo popularną formą inwestycji w Polsce. mamy wielu amatorów tego typu lokowania pieniędzy. Chciałbym z Tobą porozmawiać o inwestycjach nie tylko w grunty ale z racji tego, że jesteśmy w Toruniu, to również w kamienice, które przyciągają wielu chętnych do kupna. Popularnym myśleniem jest, że intratną opcją jest przejęcie taniej kamienicy i wyremontowanie jej, aby w dalszej kolejności odsprzedać albo wynajmować. Czy faktycznie jest to dobry pomysł?

TO: W ramach Global Investor Club, o którym będziemy później mówili, prowadzę projekt Łowca Kamienic, w którym skupiamy się, aby każdy mógł zakupić po niskiej cenie z metra kwadratowego, lokal w kamienicy. Dlaczego pomagamy przede wszystkim w tym segmencie?

Gdyż jest to bardzo specyficzny rynek, dlatego, że po pierwsze tutaj trzeba mieć ewidentnie mocną strategię dlatego, że niektóre kamienice, mają zły układ pomieszczeń, lokalizację pięter. Co sprawia, że dostosowanie powierzchni tak jak byśmy chcieli będzie bardzo kosztowne.

Kamienice to jest rynek ewidentnie komercyjny, przystosowane są np. na hotele, lokale użytkowe na wynajem, ale coraz częściej ludzie tworzą apartamenty, które stały się to pewną alternatywną dla hoteli, dlatego że są tańsze, ale zapewniają też taki sam standard, jak wspomniane obiekty hotelowe.

Kamienice mają również bardzo dużo ryzyk. Po pierwsze stan  techniczny, ciężko inwestować w kamienice gdzie mamy urwane stropy. Pytanie czy te dodatkowe koszty sprawią, że inwestycje będzie rentowna. To znaczy, czy cena z metra będzie jeszcze interesująca. To jest wyznacznik w nieruchomościach, czy to się opłaca czy nie. Druga ważna sprawa jest taka, że trzeba pamiętać, że kamienice to przede wszystkim problem lokatorów, dlatego że nasza ustawa o prawu lokatorskim jest bardzo niekorzystna dla właścicieli. Powoduje, że zapewnienie lokalu zamiennego dla takiej osoby może być problematyczne, gdyż np. miasto nie ma takich lokali zamiennych, na które trzeb czekać bardzo długo. No i oczywiście trzeba mieć przede wszystkim dobrych fachowców, którzy mają doświadczenie w kamieniach. Dochodzą wytyczne konserwatorskie, część kamienic to zabytki, a toruńska starówka ogólnie jest w strefie konserwatorskiej. Czyli elewacja i okna podchodzą już pod konserwatora. Trzeba wiedzieć o ile wytyczne konserwatora mogą podwyższyć nam koszty. Jeśli nieruchomość jest w rejestrze zabytków to np. podziały albo remont sprawią nam bardzo dużo trudności. Konserwator może zastrzec coś co zrobiliśmy i automatycznie zwiększy to koszty. Dlatego ważne jest to, aby wiedzieć na co zwraca uwagę i jakie są wytyczne.

MC: Zatem, będąc amatorem inwestycji, lepiej odpuścić sobie temat kamienic?

TO: Kamienica może dać bardzo duże zyski, tylko tak jak mowie, potrzeba fachowców, ekspertów, którzy się na tym znają. Często ludzie maja  problemy, przede wszystkim z lokatorami. W prasie były pokazywane takie artykuły, gdzie wlaściciel nie mógł przeprowadzić remontu gdyż mieszkańcy nie byli skłonni do współpracy. Dlatego też myślę, że najlepiej jest mieć firmę, która nas wspomoże. Wtedy jak najbardziej może się to opłacać i warto korzystać.

Ciąg dalszy w przyszłym tygodniu!